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黑石收购SOHO中国交易告吹,新买家在何方?

黑石收购SOHO中国交易告吹,新买家在何方?

Yvonne Lau 2021年09月14日
一家基金公司的首席投资官称,在与黑石集团的交易失败后,迫于内部及外部压力,SOHO中国“不太可能”找到新的外国竞购者。

SOHO中国正在面临越来越多的挑战:除了日益严格的监管审查,在近期黑石集团(Blackstone)取消以33亿美元收购SOHO中国的交易后,这家中国最知名的房地产公司之一面对的是虚无缥缈的未来。

在美国私募股权巨头黑石集团于9月10日撤回收购要约后,9月13日,SOHO中国在香港证券交易所上市的股票跌幅高达40%。按照黑石提出的每股5港元的报价,SOHO中国的估值约为33亿美元,溢价为31.6%。

黑石集团和SOHO中国在9月10日提交给香港证券交易所的一份联合文件中表示,由于“在满足交易的先决条件方面缺乏足够的进展”,交易未能达成。这里的先决条件,就包括获得中国国家市场监督管理总局的反垄断批准,但很显然SOHO中国并未获得批准。

总部位于北京的SOHO中国成立于1995年,主要在北京和上海开发商业地产,其中就包括伊拉克裔英国著名建筑师扎哈·哈迪德设计的、颇具未来主义色彩的望京SOHO综合体。公司网站显示,SOHO中国已经开发了超过5400万平方英尺的房产。SOHO中国在21世纪初期风头正盛。当时公司在中国最大的两个城市建造了一系列现代化的、高端的零售商场以及写字楼。但自从2007年在香港上市以来,SOHO中国就面临着多重障碍,而且遭遇了持续多年的利润下滑。

私人股本房地产基金开源资本的首席投资官布罗克·西尔弗斯表示,在与黑石的交易失败后,迫于内部及外部压力,SOHO中国“不太可能”找到新的外国竞购者。“SOHO中国创始人潘石屹、张欣夫妇可能已经错过了套现离场的最佳时机。”他说。

21世纪初,SOHO中国现代化的、未来派的摩天大楼和零售大楼在北京和上海的中心地带拔地而起,成为中国经济崛起的象征。而2007年SOHO中国在香港的首次公开募股,则成为了亚洲最大的商业地产募股,筹资额为16.5亿美元。当年SOHO中国的股价更是达到了11.92美元的历史高点。

但在随后的几年里,SOHO中国的资产开始下滑。由于遭到了全球经济危机的严重打击,到2008年年底,公司股价较2007年的峰值下跌了近68%。此后,在2012年,潘石屹和张欣调整了公司的战略,以租赁取代出售来开发房地产,他们押注北京和上海的租金和房价会上涨。但是,这一策略将SOHO中国打造成了依赖租金收入的写字楼房东,这又导致了此后多年的利润下滑。

2020年,SOHO中国的利润约为2.48亿美元,较2019年下降17%,较战略转型后一年的2013年下降81%。多年的利润压力让SOHO中国被迫走上了出售资产的道路,去年由于新冠疫情的影响,写字楼租金大幅下跌,情况雪上加霜。2018年,SOHO中国以8亿美元的价格将位于上海的、形状像一辆火车的天空SOHO大楼出售给了私募股权公司基汇资本(Gaw Capital)。

去年,SOHO中国宣布出售集团资产。到2020年3月,总部位于纽约的黑石集团成为SOHO中国的首选竞购方。这家私募股权公司就以40亿美元的价格收购SOHO中国进行了独家谈判。据彭博社报道,两个月后,黑石终止了谈判,声称新冠疫情加大了评估SOHO的商业前景的难度。今年6月,黑石集团宣布再次竞购这家称霸市场的房地产开发商。

房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的亚太地区研究主管秦亨利(音译)说,由于政府通过收紧房地产公司的信贷渠道来控制该行业的沉重债务,中国房地产开发商正在面临资金流动性减弱。

晨星(Morningstar)的高级股票分析师郑维坦(音译)表示,政府“解决了房地产行业负债累累的问题,并试图遏制房价上涨”,因而房地产行业的信贷紧缩可能会继续下去。

“在目前的政策环境下,预计大额交易将面临更多的监管审查。”秦亨利说。

华兴资本的宏观策略研究主管庞溟称,SOHO中国拥有130万平方米的高档写字楼,同时它仍然是中国租金收入丰厚的主要写字楼租赁公司之一。但他还补充说道,该公司的现有资产不多,写字楼租金不断下降,这意味着公司的盈利能力仍然不容乐观。

SOHO中国没有回应记者的置评请求。

SOHO中国目前出售自己的努力面临的最大挑战或许是它与黑石集团的两次交易失败。黑石集团在中国有着深厚的根基,对中国内地市场持乐观态度,其首席执行官及创始人苏世民(Stephen Schwarzman)长期看好中国市场。

今年6月,当黑石集团宣布对SOHO中国发出第二次收购要约时,该集团的房地产业务董事总经理韦增鹏(Justin Wai)表示,该公司“对中国的长期潜力和经济复苏充满信心,尤其是在北京和上海的写字楼市场,这一趋势正在稳步发展。”

去年11月,黑石集团斥资11亿美元收购了广州一个物流园区的多数股权,将其在中国的物流投资组合扩大了三分之一。黑石集团在今年7月为其第二只亚洲基金筹集了50多亿美元。

庞溟说,这两笔失败的交易,特别是国家市场监督管理总局未能批准第二笔收购,对SOHO中国未来的买家来说将是一个危险信号。

除了中国政府之外,“没有人……真正知道国家市场监管局为什么不批准(这笔交易)。”西尔弗斯表示。但如果连擅长与中国打交道的黑石集团首席执行官苏世民都“不知道如何获得中国的批准,那么其他外国投资者就更不可能做到了。”西尔弗斯说。(yabo88ios)

编译:杨二一、於欣

SOHO中国正在面临越来越多的挑战:除了日益严格的监管审查,在近期黑石集团(Blackstone)取消以33亿美元收购SOHO中国的交易后,这家中国最知名的房地产公司之一面对的是虚无缥缈的未来。

在美国私募股权巨头黑石集团于9月10日撤回收购要约后,9月13日,SOHO中国在香港证券交易所上市的股票跌幅高达40%。按照黑石提出的每股5港元的报价,SOHO中国的估值约为33亿美元,溢价为31.6%。

黑石集团和SOHO中国在9月10日提交给香港证券交易所的一份联合文件中表示,由于“在满足交易的先决条件方面缺乏足够的进展”,交易未能达成。这里的先决条件,就包括获得中国国家市场监督管理总局的反垄断批准,但很显然SOHO中国并未获得批准。

总部位于北京的SOHO中国成立于1995年,主要在北京和上海开发商业地产,其中就包括伊拉克裔英国著名建筑师扎哈·哈迪德设计的、颇具未来主义色彩的望京SOHO综合体。公司网站显示,SOHO中国已经开发了超过5400万平方英尺的房产。SOHO中国在21世纪初期风头正盛。当时公司在中国最大的两个城市建造了一系列现代化的、高端的零售商场以及写字楼。但自从2007年在香港上市以来,SOHO中国就面临着多重障碍,而且遭遇了持续多年的利润下滑。

私人股本房地产基金开源资本的首席投资官布罗克·西尔弗斯表示,在与黑石的交易失败后,迫于内部及外部压力,SOHO中国“不太可能”找到新的外国竞购者。“SOHO中国创始人潘石屹、张欣夫妇可能已经错过了套现离场的最佳时机。”他说。

21世纪初,SOHO中国现代化的、未来派的摩天大楼和零售大楼在北京和上海的中心地带拔地而起,成为中国经济崛起的象征。而2007年SOHO中国在香港的首次公开募股,则成为了亚洲最大的商业地产募股,筹资额为16.5亿美元。当年SOHO中国的股价更是达到了11.92美元的历史高点。

但在随后的几年里,SOHO中国的资产开始下滑。由于遭到了全球经济危机的严重打击,到2008年年底,公司股价较2007年的峰值下跌了近68%。此后,在2012年,潘石屹和张欣调整了公司的战略,以租赁取代出售来开发房地产,他们押注北京和上海的租金和房价会上涨。但是,这一策略将SOHO中国打造成了依赖租金收入的写字楼房东,这又导致了此后多年的利润下滑。

2020年,SOHO中国的利润约为2.48亿美元,较2019年下降17%,较战略转型后一年的2013年下降81%。多年的利润压力让SOHO中国被迫走上了出售资产的道路,去年由于新冠疫情的影响,写字楼租金大幅下跌,情况雪上加霜。2018年,SOHO中国以8亿美元的价格将位于上海的、形状像一辆火车的天空SOHO大楼出售给了私募股权公司基汇资本(Gaw Capital)。

去年,SOHO中国宣布出售集团资产。到2020年3月,总部位于纽约的黑石集团成为SOHO中国的首选竞购方。这家私募股权公司就以40亿美元的价格收购SOHO中国进行了独家谈判。据彭博社报道,两个月后,黑石终止了谈判,声称新冠疫情加大了评估SOHO的商业前景的难度。今年6月,黑石集团宣布再次竞购这家称霸市场的房地产开发商。

房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的亚太地区研究主管秦亨利(音译)说,由于政府通过收紧房地产公司的信贷渠道来控制该行业的沉重债务,中国房地产开发商正在面临资金流动性减弱。

晨星(Morningstar)的高级股票分析师郑维坦(音译)表示,政府“解决了房地产行业负债累累的问题,并试图遏制房价上涨”,因而房地产行业的信贷紧缩可能会继续下去。

“在目前的政策环境下,预计大额交易将面临更多的监管审查。”秦亨利说。

华兴资本的宏观策略研究主管庞溟称,SOHO中国拥有130万平方米的高档写字楼,同时它仍然是中国租金收入丰厚的主要写字楼租赁公司之一。但他还补充说道,该公司的现有资产不多,写字楼租金不断下降,这意味着公司的盈利能力仍然不容乐观。

SOHO中国没有回应记者的置评请求。

SOHO中国目前出售自己的努力面临的最大挑战或许是它与黑石集团的两次交易失败。黑石集团在中国有着深厚的根基,对中国内地市场持乐观态度,其首席执行官及创始人苏世民(Stephen Schwarzman)长期看好中国市场。

今年6月,当黑石集团宣布对SOHO中国发出第二次收购要约时,该集团的房地产业务董事总经理韦增鹏(Justin Wai)表示,该公司“对中国的长期潜力和经济复苏充满信心,尤其是在北京和上海的写字楼市场,这一趋势正在稳步发展。”

去年11月,黑石集团斥资11亿美元收购了广州一个物流园区的多数股权,将其在中国的物流投资组合扩大了三分之一。黑石集团在今年7月为其第二只亚洲基金筹集了50多亿美元。

庞溟说,这两笔失败的交易,特别是国家市场监督管理总局未能批准第二笔收购,对SOHO中国未来的买家来说将是一个危险信号。

除了中国政府之外,“没有人……真正知道国家市场监管局为什么不批准(这笔交易)。”西尔弗斯表示。但如果连擅长与中国打交道的黑石集团首席执行官苏世民都“不知道如何获得中国的批准,那么其他外国投资者就更不可能做到了。”西尔弗斯说。(yabo88ios)

编译:杨二一、於欣

Soho China is facing mounting challenges, tightening regulatory scrutiny, and now an uncertain future after Blackstone called off its $3.3 billion deal to acquire the company, one of China's highest-profile real estate firms.

Soho China’s HKEX-listed stock dropped by as much as 40% on September 13 after Blackstone, the U.S. private equity giant, withdrew its takeover bid on September 10. Blackstone's offer of HK$5 per share would have valued Soho China at roughly $3.3 billion—a 31.6% premium.

Blackstone and Soho China said in a joint September 10 filing to the Hong Kong Stock Exchange that the deal fell through due to a “lack of sufficient progress in satisfying the preconditions [of the deal]”—preconditions that included antitrust approval from China’s State Administration for Market Regulation (SAMR), which the agency hadn't granted.

Beijing-based Soho China, founded in 1995, primarily holds commercial properties in Beijing and Shanghai, including the futuristic Wangjing Soho complex of skyscrapers designed by renowned British-Iraqi architect Zaha Hadid. Soho has developed over 54 million square feet of properties in the country, according to its website. The company rose to prominence in the early 2000s as it built a series of modern, high-end retail and office buildings in China's two largest cities. But since it went public in Hong Kong in 2007, Soho China has faced various hurdles and years of flagging profits.

After the failed deal with Blackstone, it's “highly unlikely” that Soho China will be able to find a new foreign suitor, given internal and external pressures, says Brock Silvers, chief investment officer at private equity real estate fund Kaiyuan Capital. "Soho China founders Pan Shiyi and Zhang Xin may have just missed their best opportunity for a quick exit,” he says.

Soho China's modern, futuristic skyscrapers and retail buildings that popped up in the heart of Beijing and Shanghai in the early 2000s came to symbolize China’s economic rise. Soho China's Hong Kong IPO in 2007 was Asia's largest commercial property debut, raising $1.65 billion, and that year, Soho China's share price reached an all-time high of $11.92.

But Soho China's fortunes started to sink in the years that followed. The global recession hit the company hard. By the end of 2008, Soho's share price dropped nearly 68% from its 2007 peak. Then, in 2012, Pan and Zhang, the married founders of the firm, revamped the company strategy to lease—rather than sell—the buildings it developed, betting that rents and property prices would rise in Beijing and Shanghai. Instead, the founders' strategy to turn Soho China into an office landlord reliant on rental income led to years of declining profits.

In 2020, Soho China's profit was roughly $248 million, a 17% drop from 2019, and an 81% drop from 2013, the year after the strategy pivot. Years of profit pressure—made worse by last year's pandemic hit to office rents—led Soho China to offload assets. In 2018, for instance, the firm sold the train-shaped Sky Soho building in Shanghai to private equity firm Gaw Capital for $800 million.

Last year, Soho China announced that it was exploring deals to sell itself. By March 2020, New York–based Blackstone became Soho China's preferred bidder. The PE firm held exclusive talks to take the company private in a $4 billion deal. Two months later, Blackstone pulled the plug on negotiations, stating that the COVID-19 pandemic had made it difficult to evaluate Soho's business outlook, according to a Bloomberg report. Then this June, Blackstone announced another bid to take over the once-mighty property developer.

China’s property developers are facing a liquidity crunch as the government tightens real estate companies’ access to credit in a bid to rein in the sector’s heavy debt, says Henry Chin, head of research, Asia Pacific at CBRE, a real estate services firm.

The credit tightening in the real estate sector will likely continue as the government “tackles the debt-laden sector and attempts to cap the rise in property prices,” says Cheng Wee Tan, senior equity analyst at Morningstar.

“Amid the current policy environment, it’s [expected that] large transactions [will] face a greater deal of regulatory scrutiny,” Chin says.

Soho China's 1.3 million square meters of prime office space means it's still one of China's leading office landlords with a stream of rental income, says Bruce Pang, head of macro and strategy at China Renaissance Securities. But the few assets in its pipeline and declining office rents mean its profitability remains under threat, Pang says.

Soho China did not respond to a request for comment.

Perhaps the biggest challenge to Soho China's effort to sell itself now are its two failed deals with Blackstone, a firm with deep China roots that's upbeat about the mainland market and whose CEO and founder, Stephen Schwarzman, is a longtime China bull.

When Blackstone, one of the world's largest property owners, with $196 billion under management, announced its second offer for Soho China in June, Blackstone real estate managing director Justin Wai said that the firm is "confident in China's long-term potential and economic recovery, which is well underway particularly in the Beijing and Shanghai office markets."

Last November, Blackstone acquired a $1.1 billion majority stake in a Guangzhou logistics park, expanding its China logistics portfolio by one-third. Blackstone in July raised over $5 billion for its second Asia fund.

The two failed deals—specifically, the SAMR's failure to approve the second bid—will be red flags to any future Soho China buyers, Pang says.

Outside of the Chinese government, “nobody…really knows why the SAMR didn’t approve [the deal]," says Silvers. But if Blackstone CEO Schwarzman "couldn't figure out how to gain approval—despite [his] deep China experience and relationships—it's unlikely that another foreign investor can do so," Silvers says.

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